| 【裁判要點(diǎn)】 出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，房屋被法院查封保全的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然有效。但因我國(guó)是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。買(mǎi)賣(mài)房屋處于司法查封狀態(tài)，構(gòu)成法律上的“履行不能”，出賣(mài)人無(wú)法繼續(xù)履行合同、協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)房人無(wú)法實(shí)際取得房屋。 【相關(guān)法條】 《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十條 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 【案件索引】 一審：北京市通州區(qū)人民法院（2013）通民初字第09926號(hào)（2013年9月10日）。 二審：北京市第三中級(jí)人民法院（2013）三中民終字第01434號(hào)（2014年1月14日）。 【基本案情】 李吉（人物名稱(chēng)均為化名）系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某公寓某號(hào)樓251號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）的所有權(quán)人。2013年5月14日，李吉與王杰簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李吉將涉案房屋出賣(mài)給王杰，房屋總價(jià)款149萬(wàn)元（含家具家電等）。同日，王杰支付李吉定金2萬(wàn)元，李吉將涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日，王杰支付首付款43萬(wàn)元。2013年6月4日，王杰支付首付款40萬(wàn)元。雙方約定上述定金及首付款共計(jì)85萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)用于解除涉案房屋原有的抵押貸款手續(xù)。 2013年6月6日，因李吉與案外人高翔的民間借貸糾紛案，高翔申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，北京市通州區(qū)人民法院作出（2013）通民初字第09386號(hào)民事裁定書(shū)，裁定對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封。王杰向法院提出案外人異議，被駁回。 王杰起訴至法院稱(chēng)：我和李吉之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》受法律保護(hù)，我已經(jīng)支付了85萬(wàn)元購(gòu)房款，現(xiàn)因李吉的原因?qū)е路课荼徊榉�，我的合法�?quán)益遭受損害。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)雙方之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；2.李吉繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并協(xié)助我辦理過(guò)戶手續(xù)。 李吉辯稱(chēng)：我同意王杰的訴訟請(qǐng)求，上述合同是雙方的真實(shí)意思表示，但是涉案房屋現(xiàn)已被司法查封，我無(wú)法繼續(xù)履行。 一審法院庭審過(guò)程中釋明王杰：涉案房屋處于司法查封狀態(tài)，其與李吉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》存在著履行不能的情形，其可以于履行不能的情形消除后另行主張或請(qǐng)求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。王杰仍堅(jiān)持其訴訟主張。 【裁判結(jié)果】 北京市通州區(qū)人民法院于2013年9月10日作出判決（2013）通民初字第09926號(hào)民事判決：一、確認(rèn)王杰與李吉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；二、駁回王杰的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后，王杰不服，持一審意見(jiàn)提起上訴，北京市第三中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判。 【裁判理由】 法院生效裁判認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。故對(duì)于王杰要求確認(rèn)王杰、李吉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院依法予以支持。 履行不能，是指實(shí)際給付的內(nèi)容為不能，給付不能發(fā)生不履行（原）債務(wù)的效力。該案中，王杰要求李吉繼續(xù)履行合同，協(xié)助王杰辦理過(guò)戶手續(xù)。而涉案房屋處于司法查封的狀態(tài)，李吉無(wú)法繼續(xù)履行合同、協(xié)助王杰辦理過(guò)戶手續(xù)，構(gòu)成履行不能。經(jīng)法院釋明王杰，王杰堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，故對(duì)于王杰要求李吉繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院依法不予支持。 【案例注解】 本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行，買(mǎi)受人能否要求辦理過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)受人的權(quán)益如何得到保護(hù)。 （一）買(mǎi)房后被查封，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力不受影響。 房屋查封是指人民法院或其他司法機(jī)關(guān)把被查封人的房產(chǎn)貼上封條，或者通過(guò)登記機(jī)關(guān)對(duì)有權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行權(quán)屬限制，禁止被查封人對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移或變更。在現(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房屋被查封的時(shí)間順序，可分為“簽前查封”（房屋買(mǎi)賣(mài)之前查封）與“簽后查封”（房屋買(mǎi)賣(mài)之后查封）兩種情形。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定可知，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋之后被法院查封的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房產(chǎn)被法院查封，買(mǎi)賣(mài)雙方仍簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的，合同無(wú)效。本案中，王杰與李吉簽訂買(mǎi)賣(mài)合同在前，法院采取查封措施在后，該合同不違反前述法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害第三人權(quán)益，合法有效。雖然雙方在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)之前，法院對(duì)房屋進(jìn)行了查封，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性依然不受影響。 （二）房屋被查封，能否辦理過(guò)戶手續(xù)。 我國(guó)《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由此可知，我國(guó)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。這既是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。本案中，王杰與李吉雖已簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，王杰也交納了首付款并實(shí)際占有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)，從法律上來(lái)講，涉案房屋的所有權(quán)仍歸出賣(mài)人李吉所有，買(mǎi)房人王杰并未取得房屋的所有權(quán)。 履行不能，又稱(chēng)“給付不能”，是指?jìng)鶆?wù)人由于某種原因，事實(shí)上已不可能履行債務(wù)。履行不能使債的目的客觀上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因而導(dǎo)致債務(wù)消滅或轉(zhuǎn)化為損害賠償之債，債權(quán)人無(wú)法請(qǐng)求繼續(xù)履行。學(xué)術(shù)上，以債務(wù)成立時(shí)是否有履行不能的事實(shí)存在，履行不能被分為“自始不能”和“嗣后不能”，自始履行不能，是指在給付義務(wù)成立之時(shí)給付即為不可能。與自始不能相對(duì)的是嗣后不能，即債務(wù)成立后發(fā)生的給付不可能。本案雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后房屋被查封，即屬于“嗣后不能”。“嗣后不能”并不影響合同的效力，而是根據(jù)是否可歸責(zé)于當(dāng)事人分別處理。如果不可歸責(zé)于當(dāng)事人，則作為一種風(fēng)險(xiǎn)，依風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)則處理；如果可歸責(zé)于一方當(dāng)事人，則作為債務(wù)不履行（違約），由責(zé)任人承擔(dān)債務(wù)不履行責(zé)任”。嗣后不能體現(xiàn)在我國(guó)《合同法》第一百一十條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。 本案中，王杰與李吉簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，在履行合同方面，王杰依約支付了部分購(gòu)房款，李吉也交付了房屋，如果房屋沒(méi)有被法院查封保全，王杰有權(quán)依據(jù)合同的約定要求李吉繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。但由于李吉因他案的債務(wù)問(wèn)題涉訟，訴爭(zhēng)房屋在辦理過(guò)戶手續(xù)之前被法院查封，在訴爭(zhēng)房屋權(quán)利存有瑕疵、無(wú)法辦理過(guò)戶的現(xiàn)實(shí)狀況下，王杰要求李吉繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，即屬于客觀履行不能的情形，王杰堅(jiān)持要求李吉辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的請(qǐng)求，法院無(wú)法支持。 �。ㄈ┖炗嗁I(mǎi)賣(mài)合同后房屋被查封，買(mǎi)房人的權(quán)益如何維護(hù)？ 司法實(shí)踐中，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，房屋被法院司法查封的，筆者認(rèn)為可區(qū)分不同情況采取不同的方法： 1、對(duì)查封執(zhí)行提出異議�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”由此可知，滿足三個(gè)條件（查封時(shí)房屋價(jià)款已經(jīng)付清，查封時(shí)房屋已經(jīng)由買(mǎi)受人占有，買(mǎi)受人對(duì)沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)），購(gòu)房人可向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求查封法院對(duì)該房產(chǎn)予以解封，解封之后可要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同并辦理過(guò)戶手續(xù)。本案中王杰在法院查封時(shí)實(shí)際占有房屋，其對(duì)未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但因王杰僅支付了部分購(gòu)房款，而未付清全款，故不符合前款規(guī)定的條件，其查封執(zhí)行異議被法院駁回。 2、等待房屋解封。房屋查封作為一種執(zhí)行措施，是有一定期限的。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋?zhuān)嗣穹ㄔ簩?duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過(guò)二年。查封期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，續(xù)封的期限不得超過(guò)一年，且申請(qǐng)查封人有案件敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的前提下，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出賣(mài)人履行房屋過(guò)戶的合同義務(wù)。 3、提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)、解除查封。如買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與查封法院協(xié)商，由出賣(mài)人或買(mǎi)受人自己提供其他擔(dān)保財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)解除查封。提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后，法院解除查封，，雙方可繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)方可要求辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。如解除查封擔(dān)保是由買(mǎi)方自行提供的，其可以向出賣(mài)人進(jìn)行追償。 4、解除買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任。法院查封可能是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程，而且房產(chǎn)很有可能被案外人申請(qǐng)執(zhí)行。為避免損失擴(kuò)大，買(mǎi)房人可以出賣(mài)人存在違約、合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由行使合同解除權(quán)，要求賣(mài)房人返還購(gòu)房款，并要求賣(mài)房人按合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。 （作者單位：北京市第三中級(jí)人民法院） |
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